Revive Fund Management, gestionnaire belge agréé en tant qu’AIFM, permet pour la première fois à des investisseurs privés qualifiés d’accéder directement à sa stratégie de redéveloppement de friches industrielles. Le ticket d’entrée, jusqu’ici fixé à 2,5 millions d’euros, descend à 100.000 euros.
Jusqu’à présent, les fonds non cotés dédiés au développement immobilier restaient l’apanage des investisseurs institutionnels et des family offices. Revive Fund Management (RFM) entend changer cette donne. Le gestionnaire belge de fonds d’investissement alternatifs, agréé par la FSMA et à l’origine du Revive Impact Fund (REIF), a annoncé le 6 juillet dernier l’ouverture directe de son fonds aux investisseurs belges avertis et fortunés, à partir de 100.000 euros et sans passer par un fonds nourricier intermédiaire. Il s’agit d’une première en Belgique pour ce type de stratégie institutionnelle de reconversion de friches industrielles.
Un fonds article 9 tourné vers les friches industrielles
Le Revive Impact Fund investit dans la transformation d’anciens sites industriels en quartiers urbains durables, mêlant logements abordables, espaces dédiés à l’innovation et espaces verts publics. Actif en Belgique, en Pologne et au Portugal, il fait partie des rares fonds immobiliers classés SFDR Article 9 : sa finalité de durabilité doit être concrète, mesurable et vérifiable.
Deux facteurs rendent possible cette ouverture à des tickets plus modestes. D’une part, Revive a obtenu un agrément complet d’AIFM après avoir dépassé le demi-milliard d’euros d’actifs sous gestion. D’autre part, l’automatisation d’une partie des processus liés à l’entrée des investisseurs, qu’il s’agisse des procédures KYC et AML, de la documentation de souscription ou du reporting, permet de gérer des tickets réduits tout en respectant les exigences de gouvernance du régulateur belge.
“Nous constatons que de plus en plus d’investisseurs recherchent des alternatives aux actifs cotés traditionnels. Pendant longtemps, le private equity et les actifs réels privés sont restés l’apanage des investisseurs institutionnels. Grâce à notre agrément AIFM et aux technologies adéquates, nous pouvons aujourd’hui réduire en partie cette barrière et proposer directement à des investisseurs souhaitant adopter une allocation stratégique à long terme une stratégie qui a déjà fait ses preuves”, explique Nicolas Bearelle, fondateur de Revive.
Le mouvement s’inscrit dans une tendance plus large des marchés privés : des acteurs comme KKR, Partners Group ou Blackstone ouvrent eux aussi progressivement leurs fonds à un public plus large, généralement à partir de 250.000 euros. En fixant son seuil à 100.000 euros, Revive va plus loin. Le gestionnaire précise toutefois qu’il ne s’agit pas d’un produit de détail : ce seuil légal vise des investisseurs disposant d’une expérience et d’une capacité financière suffisantes, sans nécessiter l’établissement d’un prospectus complet.
Seize ans d’expertise et un portefeuille déjà engagé
RFM figure parmi les rares promoteurs belges à disposer d’un agrément complet d’AIFM pour la gestion de fonds de développement immobilier. Le REIF est le cinquième fonds de développement lancé par le groupe, qui a bâti en seize ans une expertise dans le redéveloppement de friches industrielles, avec le soutien d’investisseurs institutionnels tels que Belfius, PMV et Ethias, ainsi que plusieurs family offices belges.
Le portefeuille comprend déjà plusieurs projets en cours ou en acquisition : le redéveloppement de l’ancien site Solvay sur 22 hectares à Neder-Over-Heembeek, un projet résidentiel de 422 logements répartis dans deux tours sur le site d’une ancienne tannerie à Porto et un nouveau quartier résidentiel à proximité de Varsovie.
“Nos investisseurs n’acquièrent pas un produit financier abstrait. Ils participent concrètement à la reconversion de lieux laissés à l’abandon pendant des années et qui retrouvent aujourd’hui une fonction économique et sociétale. Cette stratégie est particulièrement tangible : elle permet de voir concrètement comment le capital contribue à façonner les villes de demain”, souligne Alexandre Huyghe, Managing Director de Revive Fund Management.
Rendement et impact liés dans la structure du fonds
Chez Revive, l’investissement à impact franchit une nouvelle étape : les critères de durabilité, longtemps perçus comme une contrainte, deviennent un levier de création de valeur. Cette philosophie est inscrite dans la structure même du fonds : 30 % de la commission de performance (le « promote ») dépend de l’atteinte d’objectifs extra-financiers liés à l’accessibilité au logement, à la décarbonation et à la biodiversité, mesurés à travers douze indicateurs de performance.
Le REIF cible exclusivement les friches industrielles (« brownfields ») abandonnées ou polluées en milieu urbain, là où les besoins en logements et en espaces de travail restent importants. En réhabilitant des terrains déjà artificialisés, le fonds limite la pression sur les espaces naturels tout en répondant à la demande structurelle d’immobilier urbain.
Sur un horizon de dix ans, le fonds vise un taux de rendement interne net compris entre 12 et 13 %, à comparer aux 0 à 5 % de rendement brut généralement obtenus par un investisseur immobilier belge classique misant sur la location. En contrepartie, la liquidité reste plus limitée, comme c’est généralement le cas pour les structures de private equity à capital fermé. Sa forme de pricaf privée lui confère par ailleurs des avantages fiscaux.
Belgique, Pologne, Portugal : une diversification pensée pour la demande réelle
Le REIF investit en Belgique, en Pologne et au Portugal, trois pays où le taux de propriétaires occupants avoisine les 80 %, signe d’une demande portée par les utilisateurs finaux plutôt que par des investisseurs institutionnels acquérant des logements locatifs. Le modèle de développement urbain conçu par Revive en Belgique a ainsi été exporté vers ces deux marchés, où le groupe dispose désormais d’équipes locales et de plusieurs projets en cours.
“La gestion de patrimoine s’internationalise de plus en plus. Les investisseurs recherchent non seulement une diversification entre différentes classes d’actifs, mais également entre plusieurs régions de croissance en Europe. La Belgique demeure notre marché domestique, tandis que des villes comme Varsovie et Porto bénéficient de solides tendances démographiques et économiques qui soutiennent durablement la demande en immobilier résidentiel de qualité”, conclut Nicolas Bearelle.
Une levée de 20 millions d’euros visée auprès des investisseurs belges
Le Revive Impact Fund vise une taille totale de 200 millions d’euros, avec un plafond fixé à 300 millions. Environ 65 millions d’euros ont déjà été levés auprès d’investisseurs institutionnels, via des tickets compris entre 5 et 15 millions d’euros. Revive ambitionne désormais de lever 20 millions d’euros supplémentaires auprès d’investisseurs privés belges, avec un premier closing prévu en septembre et un closing final en décembre.
Les nouveaux souscripteurs rejoignent un fonds déjà opérationnel : 40 % de l’engagement est appelé d’ici la fin de l’année, le solde suivant sur les deux années suivantes. Le fonds est supervisé par la FSMA, avec Belfius comme banque dépositaire.
“Nos investisseurs participent concrètement à la reconversion de lieux laissés à l’abandon pendant des années et qui retrouvent aujourd’hui une fonction économique et sociétale. Cette stratégie permet de voir concrètement comment le capital contribue à façonner les villes de demain”
Alexandre Huyghe (Managing Director, Revive Fund Management)
