Revive Fund Management, een Belgische vermogensbeheerder met een vergunning als Alternative Investment Fund Manager (AIFM), biedt voor het eerst gekwalificeerde particuliere beleggers rechtstreeks toegang tot zijn strategie voor de herontwikkeling van verlaten industriële sites. De minimale instap, die tot nu toe op €2,5 miljoen lag, wordt verlaagd naar €100.000.
Tot vandaag waren niet-beursgenoteerde vastgoedontwikkelingsfondsen vrijwel uitsluitend toegankelijk voor institutionele beleggers en family offices. Revive Fund Management (RFM) wil daar verandering in brengen. De Belgische beheerder van alternatieve beleggingsfondsen, erkend door de FSMA en initiatiefnemer van het Revive Impact Fund (REIF), kondigde op 6 juli aan dat Belgische gekwalificeerde particuliere beleggers voortaan rechtstreeks kunnen intekenen op het fonds vanaf €100.000, zonder tussenkomst van een feederfonds. Daarmee is het de eerste keer in België dat een institutionele strategie voor de herontwikkeling van brownfields rechtstreeks toegankelijk wordt voor particuliere beleggers.
Een Artikel 9-fonds met focus op brownfields
Het Revive Impact Fund investeert in de transformatie van voormalige industriële sites tot duurzame stadswijken met betaalbare woningen, ruimte voor innovatie en publieke groenzones. Het fonds is actief in België, Polen en Portugal en behoort tot de beperkte groep vastgoedfondsen die onder SFDR Artikel 9 vallen. Dat betekent dat de duurzaamheidsdoelstellingen concreet, meetbaar en verifieerbaar moeten zijn.
Twee ontwikkelingen maken deze opening naar kleinere instapbedragen mogelijk. Enerzijds verkreeg Revive een volwaardige AIFM-vergunning nadat het meer dan een half miljard euro aan activa onder beheer had bereikt. Anderzijds maakt de automatisering van processen zoals KYC- en AML-controles, inschrijvingsdocumentatie en rapportering het mogelijk om kleinere investeringen efficiënt te beheren, zonder in te boeten op de governancevereisten van de Belgische toezichthouder.
“We zien dat steeds meer beleggers op zoek zijn naar alternatieven voor traditionele beursgenoteerde activa. Private equity en private real assets waren lange tijd uitsluitend weggelegd voor institutionele investeerders. Dankzij onze AIFM-vergunning en de juiste technologie kunnen we die drempel vandaag gedeeltelijk verlagen en rechtstreeks een strategie aanbieden aan beleggers die op lange termijn een strategische allocatie willen opbouwen en waarvan de meerwaarde zich al heeft bewezen,” zegt Nicolas Bearelle, oprichter van Revive.
Deze evolutie past binnen een bredere trend op de private markten. Grote internationale spelers zoals KKR, Partners Group en Blackstone stellen hun fondsen geleidelijk eveneens open voor een ruimer beleggerspubliek, doorgaans vanaf €250.000. Met een instapdrempel van €100.000 gaat Revive nog een stap verder. Tegelijk benadrukt de vermogensbeheerder dat het niet om een retailproduct gaat: de wettelijke minimuminleg is bedoeld voor beleggers met voldoende ervaring en financiële draagkracht en vereist geen volledig prospectus.
Zestien jaar expertise en een portefeuille die al volop in ontwikkeling is
RFM behoort tot de weinige Belgische vastgoedontwikkelaars met een volledige AIFM-vergunning voor het beheer van vastgoedontwikkelingsfondsen. Het REIF is het vijfde ontwikkelingsfonds van de groep, die de voorbije zestien jaar een sterke expertise heeft opgebouwd in de herontwikkeling van brownfields, ondersteund door institutionele investeerders zoals Belfius, PMV en Ethias, evenals verschillende Belgische family offices.
De portefeuille omvat vandaag al meerdere projecten in ontwikkeling of acquisitie, waaronder de herontwikkeling van de voormalige Solvay-site van 22 hectare in Neder-Over-Heembeek, een residentieel project met 422 woningen verdeeld over twee torens op de site van een voormalige leerlooierij in Porto en een nieuwe woonwijk nabij Warschau.
“Onze investeerders kopen geen abstract financieel product. Ze dragen concreet bij aan de herbestemming van jarenlang verlaten locaties die vandaag opnieuw een economische en maatschappelijke functie krijgen. Dat maakt deze strategie bijzonder tastbaar: beleggers zien letterlijk hoe hun kapitaal mee vorm geeft aan de steden van morgen,” zegt Alexandre Huyghe, Managing Director van Revive Fund Management.
Rendement en impact onlosmakelijk met elkaar verbonden
Bij Revive krijgt impact investing een nieuwe invulling: duurzaamheidscriteria, die lange tijd als een verplichting werden beschouwd, worden ingezet als motor voor waardecreatie. Die filosofie zit verankerd in de structuur van het fonds. Zo is 30% van de prestatievergoeding (de zogenaamde promote) gekoppeld aan het behalen van niet-financiële doelstellingen rond betaalbaar wonen, decarbonisatie en biodiversiteit, gemeten aan de hand van twaalf KPI’s.
Het REIF investeert uitsluitend in verlaten of vervuilde brownfields in stedelijke gebieden, waar de behoefte aan woningen en werkruimtes groot blijft. Door reeds aangesneden terreinen te herontwikkelen, vermindert het fonds de druk op open ruimte en speelt het tegelijk in op de structurele vraag naar kwalitatief stedelijk vastgoed.
Over een investeringshorizon van tien jaar mikt het fonds op een netto intern rendement (IRR) van 12 tot 13%. Ter vergelijking: een klassieke Belgische vastgoedbelegger die inzet op verhuur realiseert doorgaans een bruto rendement van 0 tot 5%. Daar staat tegenover dat de liquiditeit beperkter is, zoals gebruikelijk bij private-equityfondsen met een gesloten kapitaalstructuur. De private pricaf-structuur biedt bovendien een aantal fiscale voordelen.
België, Polen en Portugal: spreiding gebaseerd op reële vraag
Het REIF investeert in België, Polen en Portugal, drie landen waar ongeveer 80% van de bevolking eigenaar is van de eigen woning. Dat wijst op een vastgoedmarkt die voornamelijk wordt gedragen door eindgebruikers en niet door institutionele beleggers die woningen aankopen voor verhuur. Het stedelijke ontwikkelingsmodel dat Revive in België uitwerkte, werd intussen succesvol uitgerold in Polen en Portugal, waar de groep vandaag beschikt over lokale teams en meerdere lopende projecten.
“Vermogensbeheer wordt steeds internationaler. Beleggers zoeken niet alleen spreiding over verschillende activaklassen, maar ook over diverse groeiregio’s in Europa. België blijft onze thuismarkt, terwijl steden als Warschau en Porto kunnen rekenen op sterke demografische en economische trends die de vraag naar kwalitatief residentieel vastgoed duurzaam ondersteunen,” besluit Nicolas Bearelle.
Doel: €20 miljoen ophalen bij Belgische particuliere beleggers
Het Revive Impact Fund mikt op een totale omvang van €200 miljoen, met een maximumcapaciteit van €300 miljoen. Ongeveer €65 miljoen werd inmiddels opgehaald bij institutionele investeerders via tickets van €5 tot €15 miljoen. Revive wil nu bijkomend €20 miljoen aantrekken bij Belgische particuliere beleggers, met een eerste closing in september en een definitieve closing in december.
Nieuwe investeerders stappen in een fonds dat al operationeel is. Tegen het einde van het jaar wordt 40% van hun engagement opgevraagd, waarna het resterende bedrag gespreid wordt opgevraagd over de daaropvolgende twee jaar. Het fonds staat onder toezicht van de FSMA, met Belfius als bewaarbank.
“Onze investeerders dragen concreet bij aan de herbestemming van jarenlang verlaten locaties die vandaag opnieuw een economische en maatschappelijke functie krijgen. Met deze strategie zien beleggers letterlijk hoe hun kapitaal mee vorm geeft aan de steden van morgen,”
Alexandre Huyghe (Managing Director, Revive Fund Management)
